2019年12月28日，央行發(fā)布公告，宣布在2020年3月1日至2020年8月31日這段時間內(nèi)進(jìn)行存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，也就是說如果你在銀行有房貸（主要是2019年10月8日之前辦理的），最快從明天（3月1日）起收到銀行的通知，商量貸款合同變更事宜。

最新消息：建設(shè)已經(jīng)發(fā)公告了（點擊可查看公告內(nèi)容）

為什么變更合同？且聽我慢慢道來！

中國傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率是：

存款層面：銀行存款基準(zhǔn)利率

貸款層面：銀行貸款基準(zhǔn)利率

2019年8月17日，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR），其中的要義是廢除傳統(tǒng)的銀行貸款基準(zhǔn)利率，確立貸款市場報價利率（LPR）為事實上的貸款基準(zhǔn)利率。

也就是說，中國存款層面的基準(zhǔn)利率還延續(xù)傳統(tǒng)的，但是貸款層面的基準(zhǔn)利率已經(jīng)由銀行貸款基準(zhǔn)利率改變?yōu)長PR利率。

這就出現(xiàn)一個問題。在改革之前的銀行貸款普遍采用傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率定價，特別是房貸，其利率一般隨著基準(zhǔn)利率變化而變化。

傳統(tǒng)上，房貸利率的計算公式是：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例

根據(jù)2019年12月28日公告的意思，貸款基準(zhǔn)利率改革后，房貸利率的計算公式變成：貸款利率=LPR利率+加點。

也就是說2020年3月1日至2020年8月31日，銀行會和你商量貸款合同（包含房貸）變更事宜，對于房貸來說，合同最重要變更就是上面列舉的房貸計算公式的變化。

那么，對我們普通老百姓來說，房貸計算公式的變化對我們有什么影響？

我們知道，改革后，房貸利率的計算公式是：貸款利率=LPR利率+加點，那么加點是怎么算的？

根據(jù)央行12月28日公告“商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值”、“加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變”。

舉兩個例子：

傳統(tǒng)的房貸利率確定一般是采用基準(zhǔn)利率打折或上浮的模式。當(dāng)房地產(chǎn)金融收緊時，房貸利率往往上浮，反之則打折。

1、舊的基準(zhǔn)利率上浮20%

如果A房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%，也就是執(zhí)行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。A加點是5.88%-4.8%=1.08%（加點108個基點）。

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+1.08%=5.88%

2、舊的基準(zhǔn)利率打9折

B房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%打9折，也就是執(zhí)行利率4.9%×0.9=4.41%。

根據(jù)央行12月28日的公告，房貸“加點”是不能商量的，加點是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。那么B加點值是4.41%-4.8%=-0.39%（加點-39個基點）。

所以：

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+（-0.39%）=4.41%

從上面兩個例子當(dāng)中我們可以看出幾點：

1、新合同中，每個人的加點是不同的，如果你原來房貸是上浮，加點值是正值，上浮比例越大，加點值就越大。如果你原來房貸是打折，那么加點值是負(fù)值，折扣越大，減點值就越大。

2、在LPR利率（新的貸款基準(zhǔn)利率）未下調(diào)前，新舊合同的變更對房貸利率不構(gòu)成影響。

3、但是考慮到加值點是參考2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR利率，這意味著2019年12月之后如果LPR利率下調(diào)，那么已經(jīng)購房（有房貸）的人群房貸利率也將因此降低。

2月20日，最新的貸款市場報價利率（LPR）公布，結(jié)果1年期LPR為4.05%，下調(diào)10個基點，5年期LPR為4.75%，下調(diào)5個基點。房貸是長期期限貸款，所以5年期LPR可以視為房貸基準(zhǔn)利率。5年期LPR利率下調(diào)5個基點，意味著房貸利率也下調(diào)5個基點。

我算了一下，貸款300萬，期限20年，房貸利率是5%，那么月供是19789.67元。如果房貸利率下調(diào)5個基點，那么月供可以少還73.77元。

但需要指出，3月1日后進(jìn)行新舊房貸切換，不意味著你的房貸利率馬上降低，一是因為3月1日只是開始、8月31日才結(jié)束，你的合同變更可以靠后。二是還存在重定價日和重定價周期的問題。

老的房貸利率重定價日一般是次年的1月1日，重定價周期一般是一年。什么意思？比如2015年10月份央行降低25個基點，那是到了2015年11月你的房貸利率就下調(diào)25個基點了嗎？不是的，要等到2016年的1月1日。如果是2015年2月降的息呢，那么也要等到2016年的1月1日房貸利率才下調(diào)。

變的房貸合同中，重定價周期和重定價日可以和銀行商量，但是重定價周期最短為一年。如果你在3月2日與銀行進(jìn)行貸款合同變更，重定價日是3月10日，重定價周期是一年，那么到了每年的3月10日時，如果最近一次的LPR利率下調(diào)（LPR利率是每月20日公布），那么你的房貸利率也會下調(diào)。

在這里我建議大家，重定價周期最好選時限最短的（1年），因為從長期趨勢看，利率是不斷走低的，當(dāng)利率走低時，你可以及時享受到利率下調(diào)帶來的利好。