3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：

房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。但2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易，相信房地產(chǎn)問(wèn)題可以逐步緩解。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清已經(jīng)不止一次談及房地產(chǎn)了，此前他多次提到：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄?/p>

房地產(chǎn)金融化泡沫化，一是房地產(chǎn)占據(jù)過(guò)多的信貸資源。2020年，住房貸款增速高于企業(yè)貸款增速，住房貸款主要是用來(lái)買房。二是價(jià)格泡沫，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，與居民收入不匹配。比如一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)上千萬(wàn)，如果申請(qǐng)1000萬(wàn)的房貸，那么月供需要6.5萬(wàn)左右。6.5萬(wàn)的月供，如果要維持家庭的正常生活或有效抵御樓市風(fēng)險(xiǎn)（房?jī)r(jià)可能下跌），家庭月收入起碼要13萬(wàn)。這么高收入有幾個(gè)人能做到。

但現(xiàn)實(shí)中，能出那么高資金購(gòu)房的不在少數(shù)，并不是因?yàn)樗麄冇绣X(qián)，而是加杠桿來(lái)的，即購(gòu)房款多是借來(lái)的。這樣一下，房?jī)r(jià)若上漲可以獲得巨大收益，但萬(wàn)一跌呢？則給自己和銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一是購(gòu)房者無(wú)力還款，房子被凍結(jié)。二是銀行回不了款，醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)。

為了抑制樓市泡沫，避免資金過(guò)多流向樓市，最近兩個(gè)月監(jiān)管層采取了許多新舉措，最典型的有兩個(gè)：

1、2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，明確對(duì)銀行提出房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款上限要求，此舉將讓銀行資金進(jìn)入樓市不能“任性”。

2、深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)具體樓盤(pán)給出指導(dǎo)價(jià)。

“二手房指導(dǎo)價(jià)”可以說(shuō)是最具創(chuàng)新的監(jiān)管方式，以往并未見(jiàn)過(guò)。目前二手房指導(dǎo)價(jià)中一些前期過(guò)熱的樓市普遍“打5-7折”，其意義在于堅(jiān)持房住不炒。

目前新房普通限價(jià)，但二手房較為市場(chǎng)化。但“房住不炒”之下，商品房已成一種“生活必需品”，既然是“生活必需品”，那么限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)是合理的。

“二手房指導(dǎo)價(jià)”的作用一是讓新房、二手房?jī)r(jià)格趨同，避免出現(xiàn)價(jià)格套利，給炒房客一記重拳。二是避免房地產(chǎn)過(guò)度金融化，現(xiàn)在各大銀行已明確，房貸發(fā)放會(huì)參照指導(dǎo)價(jià)。這樣的意義在于控制樓市風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，你月收入5萬(wàn)，每月卻供5萬(wàn)元的房貸，這肯定不行。

可見(jiàn)想象，2020年樓市關(guān)注度最高的深圳，在“715新政”及“二手房指導(dǎo)價(jià)”下，2021年樓市全面降溫是必然。深圳樓市降溫對(duì)全國(guó)樓市有重要指示意義。

2021年樓市環(huán)境在發(fā)生重要變化。

央行數(shù)據(jù)顯示：1月末，廣義貨幣(M2)余額221.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.4%。

2020年部分城市樓市之所以回暖，與貨幣有關(guān)。但如今貨幣似乎在回歸到常態(tài)。

我說(shuō)過(guò)，貨幣回歸常態(tài)會(huì)表現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是廣義貨幣回歸到個(gè)位數(shù)，今年1月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。二是加息。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，因?yàn)榻衲暾麄€(gè)市場(chǎng)利率回升，估計(jì)貸款利率會(huì)有回升和調(diào)整，但總體利率還是較低。

這雖然不意味著今年要加息。但2021年樓市的外圍環(huán)境肯定沒(méi)有2020年好，所以我一直說(shuō)，2021年的樓市肯定要比2020年要冷一些，就是依據(jù)所在。