對(duì)于高房?jī)r(jià)，官方終于忍不住了！

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，廣東省統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了一份《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告，其中指出了房地產(chǎn)對(duì)于廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，同時(shí)也透露了一些樓市重要信息。

廣東樓市，看點(diǎn)有哪些？

1、房地產(chǎn)之于廣東，功不可沒。改革開放后，大量人口流入廣東，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速發(fā)展。據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，1986-2018年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為5.1%，年均拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.5%。

到2018年，廣東房地產(chǎn)業(yè)稅收收入3406.03億元，占稅收收入的14.4%；房地產(chǎn)業(yè)增加值8022.41億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為8.2%，占第三產(chǎn)業(yè)的比重為15.2%。

2、房企的資產(chǎn)增速與房?jī)r(jià)增速正相關(guān)。截至2018年過去6年，廣東全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)比2013年末增長(zhǎng)169.6%，年平均增速21.9%。投資規(guī)模年平均增速為17.3%。

房企資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)，意味著有了錢可以拿很多地，投資規(guī)模大增，表現(xiàn)出來的就是土地和房屋價(jià)格的不斷上漲。

僅以深圳西鄉(xiāng)片區(qū)為例，樂有家數(shù)據(jù)顯示，截至2018年過去5年，西鄉(xiāng)片區(qū)二手住宅成交均價(jià)上漲幅度達(dá)到了93.91%，比深圳二手住宅均價(jià)5年漲幅高出10%。其中2014-2016年，二手住宅成交均價(jià)以每年8000元/㎡左右的趨勢(shì)增長(zhǎng)；2016-2018年，以每年4000元/㎡左右的價(jià)格增長(zhǎng)。

3、廣東房企整體債務(wù)水平過高。瘋狂的拿地必定意味著負(fù)債率的上升。據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)，2018年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，其中資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有4899家，超過100%的有1305家。而2018年廣東開發(fā)投資在1億以下的企業(yè)3516家，占全部企業(yè)比重高達(dá)40.3%。

負(fù)債高對(duì)于現(xiàn)金流充足的大型房企尚可，但對(duì)于眾多資產(chǎn)規(guī)模小的中小房企來說，一旦需求不足，就不得不斷臂求生，以價(jià)換量，嚴(yán)重的資金鏈也會(huì)出問題。

4、分化明顯、以價(jià)換量。分化在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上演，廣東擁有兩大一線城市，盡管都在不斷吸金，但這些資金在廣東的分布其實(shí)并不均勻。

截至2018年，珠三角核心區(qū)的房企數(shù)占比為67.2%，銷售面積占全省比重為65.3%，營(yíng)業(yè)收入占全省比重為83.7%?；洊|西北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與珠三角地區(qū)存在很大的分化。

而這種分化，在今年疫情之下，體現(xiàn)得淋漓盡致。據(jù)保利投顧研究院數(shù)據(jù)，清遠(yuǎn)、韶關(guān)、肇慶等地，由于疫情影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)均有較大的降價(jià)幅度，而深莞惠核心區(qū)依然上漲。

顯然，粵西北地區(qū)樓市的以價(jià)換量與大灣區(qū)逆勢(shì)上漲形成了鮮明的對(duì)比。

高房?jī)r(jià)：廣東心頭的痛！

平心而論，四大一線城市中，廣州房?jī)r(jià)總體還是能讓人接受的，但深圳的高房?jī)r(jià)卻是廣東的老大難問題。

從房?jī)r(jià)收入比看，2019年上半年廣州和深圳分別為16.8和36.1，北京和上海分別為24.9和24.6。而在發(fā)達(dá)國家，房?jī)r(jià)收入比超過6，就可視為泡沫區(qū)。所謂房?jī)r(jià)收入比,即房屋總價(jià)與城市居民家庭年收入總額之比，比值越高，買房越難。

我們以深圳房?jī)r(jià)為例，看一看高房?jī)r(jià)背后真實(shí)的一面：

1、千萬豪宅，8千都租不出。在寶安不少城中村，疫情過后房屋租金都有不同程度的下跌。甚至有新聞報(bào)道稱，千萬豪宅8千都租不出。

咱們算一算，1000萬的房子，即使8000塊租出去了，一年收租9萬6，年資產(chǎn)收益率也僅0.96%，不到1%，連定期存款都不如；如果拿去賣，千萬豪宅能接手的買家少之又少，成交等候時(shí)間基本以年來計(jì)算。

其實(shí)，千萬豪宅租不出去并不夸張。筆者朋友在南山海岸城附近的某小區(qū)，總價(jià)約960萬的三房?jī)蓮d，月租從7800降到7600，有意向的依然寥寥無幾。

2、市場(chǎng)冷熱不均。從深圳一手住宅成交面積來看，南山大多以大戶型為主，總價(jià)千萬的豪宅比比皆是。而在其他區(qū)，90平以下的剛需戶型都是占大頭。

從供銷比來看，龍崗、龍華等地相對(duì)來說“滯銷”，相反像剛需聚集的寶安，需求很大。

看得出，深圳的樓市，雖然“價(jià)”在南山，但“量”卻在其他區(qū)域。也正是因?yàn)檫@種冷熱不均，才導(dǎo)致了前不久深圳樓市的結(jié)構(gòu)性上漲。

長(zhǎng)效機(jī)制：穩(wěn)房?jī)r(jià)最后一道關(guān)

能控制房?jī)r(jià)，降低杠桿最有效的辦法便是建立長(zhǎng)效機(jī)制：

1、房地產(chǎn)稅。報(bào)告提到，“適當(dāng)消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，重點(diǎn)增加持有環(huán)節(jié)的稅種”。這才抓住了根本！

房地產(chǎn)稅并不是“一征了之”，收多了，會(huì)抬高剛需購房成本；收少了，起不到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。所以只有增加持有房子，空置房子的成本，才能真正達(dá)到調(diào)控目的，穩(wěn)住甚至降低房?jī)r(jià)和房租。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如你的房屋長(zhǎng)期的空置成本高，那你會(huì)不會(huì)便宜點(diǎn)租出去呢？

不久前深圳住建委指出“不排除用房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)”，這個(gè)表態(tài)其實(shí)已經(jīng)很清楚了，雖然我認(rèn)為疫情下推出房地產(chǎn)稅的可能性蠻小，但這最終這只是時(shí)間問題而已。

2、增加土地供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份以來，多個(gè)熱點(diǎn)二線城市加大了土地供應(yīng)力度。其中，四大一線城市土地供應(yīng)量環(huán)比增加超過三成。在加大土地供應(yīng)和疫情需求減少的雙重影響下，房?jī)r(jià)或許得到了暫時(shí)的企穩(wěn)，但長(zhǎng)期看，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)和其他類型土地入市才能根本上解決問題。

3、擺脫土地財(cái)政。在廣東，雖然深圳房?jī)r(jià)最高，但深圳卻是土地財(cái)政依賴度最低的。反而被認(rèn)為房?jī)r(jià)“相對(duì)合理”的廣州，土地財(cái)政依賴度高的驚人。

據(jù)2019年30個(gè)大中城市的土地財(cái)政依賴度數(shù)據(jù)，廣州超過100%，而深圳僅為19%。顯然，與其他城市高房?jī)r(jià)起因于政府賣地相比，深圳更多的是人口吸引力，而廣東，尤其是廣州所要做的，則是調(diào)整結(jié)構(gòu)，降低土地財(cái)政依賴度，發(fā)展才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。