2021，是行業(yè)鎮(zhèn)痛，深度洗牌的一年。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，今年樓市調(diào)控累計(jì)突破400次，平均每天要調(diào)控約1.7次。樓市調(diào)控常態(tài)化，三道紅線壓頂，樓市的濾鏡被徹底戳破。泡沫與真火，立馬現(xiàn)形。

從宇宙房企到四川一霸，不管名頭有多響，當(dāng)擊鼓傳花傳到你手上的時(shí)候，懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍都會(huì)落下。

三道紅線威力奏效，降杠桿讓今年許多房企馬失前蹄。也正是降杠桿這只有形之手，以絕對(duì)權(quán)威，讓盲目擴(kuò)張或非健康發(fā)展的房企自食其果、原形畢露。

所以從這個(gè)意義上看，房企深度洗牌并非是壞處。它是樓市邁入新階段、房企分化而必須要付出的代價(jià)。短暫的行業(yè)鎮(zhèn)痛之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向穩(wěn)健康發(fā)展。

但在雷聲滾滾的緊張環(huán)境下，對(duì)購房者來說，口碑較好的國企、央企，以及資金狀況良好的綠檔房企，是“定海神針”般的存在，成為買房不得不參考的硬指標(biāo)。

大浪淘沙始見金。驚濤拍岸之后，那些乘風(fēng)破浪，傲立潮頭的實(shí)力房企，才是樓市穩(wěn)健發(fā)展的活力。

2021，是搶地大戰(zhàn)，偃旗息鼓的一年。

往日的土拍市場(chǎng)，風(fēng)光盡顯，熱度難擋。今年“供地兩集中”政策發(fā)布，樓市調(diào)控逐步從“需求”走向“供給”。

長沙作為實(shí)施集中供地的熱點(diǎn)城市之一，年內(nèi)三輪土拍表現(xiàn)不一。

（長沙首輪集中供地?fù)u號(hào)現(xiàn)場(chǎng)）

6月，長沙第一輪土拍成交總額超381.2億元，土地市場(chǎng)一番熱鬧景象；然而，第二輪土拍則頗有千呼萬喚始出來的味道，在連續(xù)兩次失約后，土地市場(chǎng)降溫明顯，“秋意濃”。最終，16宗提前中止（或終止），3宗流拍，10宗底價(jià)成交，且以本土國企、地方城投公司托底為主，房企拿地意愿降低，；12月，第三輪土拍12宗底價(jià)成交，成交總額約143.9億，僅1宗溢價(jià)，本土國企、地方城投同樣成為主角，頻頻現(xiàn)身。

在經(jīng)歷過狂熱之后，底價(jià)成交成為常態(tài)，從供給端讓樓市降溫。從拿地趨勢(shì)也可以看出，年內(nèi)三輪土拍拿地房企呈現(xiàn)出國企逐步占主導(dǎo)的特點(diǎn)。并且，從長沙土拍市場(chǎng)來看，地方國企和民營企業(yè)合作拿地開發(fā)也漸成為一種趨勢(shì)。如在第三輪集中供地中，龍湖聯(lián)合城發(fā)拿下兩宗地塊，建發(fā)攜手開福城投斬獲一宗地塊。

從“瘋狂拿地”到“慎之又慎”，兩集中政策的實(shí)施，加之拿地規(guī)則的調(diào)整，房企拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)格局開始轉(zhuǎn)變。

2021，是頂豪登場(chǎng)，大放異彩的一年。

當(dāng)動(dòng)輒上千萬的頂豪樓盤開盤排起千人長隊(duì)，還在為每日三餐奔波的小西感慨：“原來長沙有這么多隱形富豪?！?/p>

這一年，長沙掀起大平層產(chǎn)品熱。

據(jù)湖南世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，長沙內(nèi)五區(qū)建面180㎡以上面積段的大平層住宅，已累計(jì)銷售4247套。

濱江新城，則成為這一年長沙豪宅市場(chǎng)印記深刻的注腳。

●屢屢刷屏的濱江府1913，在南區(qū)高層售罄后，11月底440套大平層一次性推出，認(rèn)籌1648組，一次性梭哈。

●華潤長沙悅府更是創(chuàng)造10天3開3罄，豪攬50億的樓市熱銷神話。其中，12月13日加推的80套房源，認(rèn)籌高達(dá)788組認(rèn)籌，中簽率僅十分之一。

●與長沙悅府1#加推同晚開盤的旭輝鉑悅湘江同樣表現(xiàn)搶眼，開盤成交320套，去化率75%，項(xiàng)目最高達(dá)2.6萬/㎡的價(jià)格，也引發(fā)市場(chǎng)激烈討論。

●另一邊，不走尋常路的江山印同樣暗中熱銷。在開盤現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目直接亮出購房風(fēng)險(xiǎn)告知書：直言項(xiàng)目因多重問題，存在一定交付風(fēng)險(xiǎn)。然而拋去自身存在的資金問題，該地塊擁有地段、地鐵、教育等完善配套，算得上一塊“寶地”。而這，也讓項(xiàng)目招攬勇士排隊(duì)買單。

對(duì)于長沙市場(chǎng)來說，頂級(jí)改善需求被大量釋放的背后原因，不乏此前市場(chǎng)標(biāo)榜為高端產(chǎn)品的項(xiàng)目有不少“偽豪宅”，即打著大平層、豪宅的名號(hào)實(shí)則為高低配、大戶型產(chǎn)品。當(dāng)諸如長沙悅府、旭輝鉑悅湘江這種純粹的豪宅入市，被積壓的高端市場(chǎng)瞬間爆發(fā)，引起熱捧。

2021，是高開低走，分化加劇的一年。

在高端大平層市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，市場(chǎng)上的剛需偏改善樓盤，陷入膠著狀態(tài)，呈現(xiàn)冷熱不均的兩極分化局面。

湖南中原研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月內(nèi)五區(qū)商品住宅成交74.88萬方，同比下降38%。而這也是長沙內(nèi)五區(qū)商品房市場(chǎng)成交量連續(xù)數(shù)月同比下降。另據(jù)報(bào)告分析，當(dāng)前市場(chǎng)下行，有效客戶不斷消耗，成交已顯疲態(tài)，維持低位。

且市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，客戶看房意愿持續(xù)偏弱，市場(chǎng)推貨量增加或紅盤入市可短暫刺激來訪回升，但作用有限，難以改變現(xiàn)狀。

在上半年，長沙多出現(xiàn)千人搖號(hào)盤，如濱江府1913、萬象府臺(tái)、鑫遠(yuǎn)翡麗郡等熱盤，或因價(jià)格倒掛、教育配套等誘人因素，一房難求。

時(shí)間來到下半年，市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，購房者觀望情緒濃厚。對(duì)那些平平無奇，亮點(diǎn)不足的樓盤來說，如何撬動(dòng)意向客戶買單，成為擺在生死線上的破局難題。住宅市場(chǎng)促銷活動(dòng)頻頻，以小幅折扣、特價(jià)房、送車位、送物業(yè)費(fèi)等促銷點(diǎn)，來吸引客戶促進(jìn)成交。

當(dāng)市場(chǎng)趨于買房市場(chǎng)，如何驅(qū)散市場(chǎng)迷霧，仍待破局。

2021，是公寓折戟，血洗沙場(chǎng)的一年。

當(dāng)豪宅市場(chǎng)沖破2萬+大關(guān)的時(shí)候，沒有人料到，公寓市場(chǎng)一地雞毛，遭遇“血崩”。“跳水價(jià)”、“撿漏盤”、“第二套半價(jià)”、“4字頭工抵房”等營銷噱頭層出不窮。

更有甚者，位于星沙的雅居樂新地為加速公寓去化，降至“3字頭”，讓人大跌眼鏡。近日，位于市中心韶山路的華潤翡翠府推出限量特價(jià)房源，直降6000元/㎡，同樣讓市場(chǎng)對(duì)于長沙公寓產(chǎn)品的抗跌性產(chǎn)生懷疑。

在這場(chǎng)波及全城的公寓降價(jià)潮中，從老牌市中心、到網(wǎng)紅板塊梅溪湖、濱江、洋湖等無一幸免，紛紛入局。

其實(shí)，在10月28日湖南住建委、發(fā)改委、財(cái)政廳、自然資源廳等多部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》。內(nèi)容涉及存量非住宅用地可申請(qǐng)商改住，并可適當(dāng)降低商住配比，公寓可申請(qǐng)民水民電民氣，采取購房補(bǔ)貼、降低相關(guān)交易費(fèi)用等方式降低交易成本……此意見的出臺(tái)，被視作緩解公寓市場(chǎng)壓力的重大利好。

政策層面的利好支持，及市場(chǎng)上以價(jià)換量的促銷方式，短暫地刺激個(gè)別項(xiàng)目公寓產(chǎn)品去化。但對(duì)整體的公寓市場(chǎng)來說，降價(jià)所產(chǎn)生的去化效果，可謂杯水車薪。

據(jù)湖南中原研究中心數(shù)據(jù)，截至11月，產(chǎn)生內(nèi)五區(qū)公寓存量再次刷新歷史新高，去化周期增至41.3個(gè)月，且近兩個(gè)月去化速度持續(xù)放緩，市場(chǎng)壓力巨大。

對(duì)于購房者來說，面對(duì)亂花漸欲迷人眼的促銷潮，在實(shí)地考察項(xiàng)目實(shí)力之后，也要做好長期持有的準(zhǔn)備。因?yàn)椋诙址渴袌?chǎng)，公寓產(chǎn)品同樣轉(zhuǎn)手難。

最后，2021，或是風(fēng)塵仆仆、霧靄深重的一年，或是長夜漫漫、煙火寂寥的一年。

這些關(guān)鍵詞，或許無法盡然概括2021年的樓市全貌，但每一個(gè)都折射著市場(chǎng)的微妙變化。

有地產(chǎn)人在朋友圈分享了一段莎士比亞的語錄：向前看，不要回頭，只要你勇于面對(duì)抬起頭來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，此刻的陰霾不過是短暫的雨季。向前看，還有一片明亮的天，不會(huì)使人感到彷徨。

在經(jīng)歷過震蕩期的至暗時(shí)刻，沉浮于地產(chǎn)行業(yè)細(xì)枝末節(jié)的人們，都盼望著那縷黎明前的曙光。

滿地的滄桑也好，一地的雞毛也罷，命運(yùn)終究在自己手上。破局的利劍，或許是全力塑造品質(zhì)，用夜以繼日的堅(jiān)守與雕琢，淬煉一座座人居典范。

如此，迎著新歲的初光，守住心中的焰火，向美而行。