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說到長沙樓市，一直是大家眼中的“三好學生”，“調(diào)控最嚴”、“房價洼地”，在眾多新一線城市中，長沙是唯一房價收入比處于合理范圍的城市，連續(xù)獲得全國最具幸福感城市。

盡管房價穩(wěn)健，但限價卻是在不斷更新。每次土拍，都伴隨著片區(qū)地塊限價不斷刷新的消息，有不少粉絲給小助手發(fā)消息提出“限價，越限越高？”的疑問。

（2017年與2021年限價對比）

城市演變的過程中，板塊之間步調(diào)不一致，熱度難以統(tǒng)一，價格分化逐步明顯。

根據(jù)克爾瑞湖南區(qū)域收集到的數(shù)據(jù)顯示，過去5年，梅溪湖的限價從9970元/㎡逐漸抬高至13500元/㎡；高鐵會展板塊的限價從9970元/㎡逐漸抬高至13800元/㎡；紅星洞井板塊的限價，從7900元/㎡、8800元/㎡，逐漸抬高至13300元/㎡；雅塘井灣板塊的限價，也從7195元/㎡逐漸抬高至13000元/。

按照長沙之前出臺的裝修限價最高2500元/㎡算，多個片區(qū)最高售價已經(jīng)沖破1.6萬元每平。

中心板塊作為城市發(fā)展熱土，限價一直處于各區(qū)域最高，2020年毛坯限價就已達到14800；紅星洞井、雅塘井灣等老區(qū)隨著城市更新再次成為城市發(fā)展熱點，限價已突破13000；洋湖、濱江、月亮島、大王山、麓谷河西5大新城，是近五年熱點高漲的板塊，政府配套不斷落定，價值持續(xù)兌現(xiàn)，房價隨著熱度在不斷攀升，5年漲幅最高達到3700元/㎡；會展板塊在城市東拓下限價上漲、秀峰鵝羊在北城推進下逐年提升。

但限價不代表實際成交價，在克爾瑞湖南區(qū)域統(tǒng)計的40個板塊中，有15個板塊實際成交均價低于最高限價，占比達38%，價差最高的自貿(mào)會展板塊達到了-5944元/平。作為近幾年的新興板塊，自貿(mào)會展區(qū)域定位為長沙東門戶，也是十四五規(guī)劃的重點打造區(qū)域，前景可期，但各項配套價值未落定，購房者信心不足，限價實現(xiàn)難度較大。

除了價格的上漲，限價之后樓市也發(fā)生了新的變化。

面積的變化——

“7090”政策下，早年間的長沙新房大多以90平以下的剛需戶型為主，隨著居住需求的不斷升級和購房資格的來之不易，越來越多的購房者開始偏向一步到位的大戶型。

當前的長沙市場，大面積占比逐步上升，據(jù)湖南中原研究院9月月報數(shù)據(jù)顯示，110-160平的成交占比81%，180平以上大戶型產(chǎn)品市場需求擴大。

風格的變化——

限價前的長沙，法式浪漫、海派建筑、意大利美感的設計層出不窮，盡顯世界風情.....

（建發(fā)電建·江山悅實景圖）

反觀現(xiàn)在的新房，相似的現(xiàn)代化簡約風給人千篇一律的感覺，毫無新意。偶爾出現(xiàn)一個類似建發(fā)電建江山悅這樣的中式園林風就足夠讓人眼前一亮。

是開發(fā)商不再具有創(chuàng)新能力了嗎？不，是時間和利益不允許創(chuàng)新，前人通過多年實踐已經(jīng)沉淀出了有成熟的、可復制的設計使用，何必還要花費精力和財力去設計全新的風格呢？風險不可控、市場認可度未可知，對于資金鏈緊繃的開發(fā)商來說，走“安全牌”加速回款才是要緊事。

品質(zhì)的變化——

“限房價，競地價”的模式，將開發(fā)商擺上了差額利潤低、銷售去化慢的兩難境地。大家總說，限價是剛需的福利，買到部分紅利樓盤就跟中了獎一樣。但限價的弊端也逐漸顯露出來了。

明確的價格限制，把開發(fā)商扒得只剩條底褲，也讓所有看空房價的人措手不及。開發(fā)商不是慈善家，限價下沒法開源，因此只能節(jié)流。

在百度里，隨手一搜長沙，維權(quán)，就能找到一堆維權(quán)相關(guān)的新聞或者爆料，就連那些頭部房企也免不了降標減配來提高利潤率。

在早期房產(chǎn)行業(yè)尚不規(guī)范、粗獷發(fā)展的年代，維權(quán)事件大都涉及“產(chǎn)權(quán)、變相收費、延期交房”等問題。但隨著新房限價，維權(quán)事件就更多的體現(xiàn)在裝修減配、房屋質(zhì)量等問題，搜狐焦點就曾多次報導樓盤降標減配的維權(quán)事件。

那限價房能買嗎？當然能。

從“競配置”到“競品質(zhì)”，政府對于樓盤品質(zhì)在不斷把控，而購房者對于樓盤的選擇也更加謹慎。在時代的洪流中，優(yōu)勝劣汰是再自然不過的法則，限價之下，真誠才是打動人的第一要素。

雖然樓市可能沒我們想的那么簡單，但只要每個參與其中的人都能保持初心，總會有更好的結(jié)果。